[양도세]매매계약 취소하면 양도세 안 내도 되나요?

안녕하세요.

양도 계약이 취소됐을 때 양도세를 내아하는지 

실무적으로도 상담한 적이 있는 내용인데요, 상황에 따라 납세의무에 차이가 있습니다.

오늘은 이해하기 쉽게 대본으로 준비했습니다 :) 

 

---

등장인물

• 👨‍💼 박부자: 토지를 팔았다가 되돌려 받은 땅 주인
• 🍅 김토마토: 이 상황을 지켜본 세무 전문가

---

(깁토마토 세무사사무실의 월요일 오후)

 

 

👨‍💼 박부자: (깊은 한숨) 토마토님, 제가 지금 머리가 너무 아파서요. 이 서류 좀 봐주시겠어요?

🍅 김토마토: (서류를 넘겨보며) 아, 네. 부자 씨. 2024년에 토지를 10억에 파는 계약을 하셨군요. 계약금 1억, 중도금 2억 받으셨고… 음, 건축 허가 때문에 잔금 일부인 3억만 먼저 받고 등기를 미리 넘겨주셨네요.

👨‍💼 박부자: 네, 맞아요. 건축 허가를 빨리 받아야 한다고 해서요. 나머지 잔금 4억은 건축 허가가 나면 주기로 하고, 대신 허가가 안 나면 계약을 없던 일로 하기로 약속했어요.
 결국, 건축 허가가 안 났어요. 그래서 약속대로 받은 돈 6억을 전부 돌려주고, 소유권도 제 이름으로 다시 되돌려 놓았습니다.

🍅 김토마토: (고민하며) 음… 그러니까 부자 씨는 '토지를 팔았다'고 생각했는데, 결국 돈을 돌려주고 땅도 다시 가져왔으니 ‘판 게 아니다’라고 생각하시는 거군요?

👨‍💼 박부자: 네! 맞아요. 돈을 받은 것도 아니고, 땅을 넘겨준 것도 아니게 됐는데 세금을 내야 한다니… 이게 말이 돼요?

 

🍅 김토마토: (차분하게 설명하며) 세법에서는 '양도'라는 것을 단순히 등기만으로 판단하지는 않습니다. 대금을 모두 청산하고 실제로 거래가 완성되었는지를 중요하게 보죠.

👨‍💼 박부자: 대금을 모두 청산했다는 게 무슨 뜻이에요?

🍅 김토마토: 쉽게 말해, 돈을 주고받는 모든 과정이 완전히 마무리된 상태를 말합니다. 부자 씨의 경우, 잔금 4억 원이 남아있었고, 특정 조건(건축 허가)이 충족되지 않으면 계약을 해제하기로 한 특별한 약정이 있었죠. 그리고 그 약정에 따라 실제로 계약을 해제하고 원상태로 되돌렸습니다.

🍅 김토마토: 이런 경우, 세법은 “단순히 등기만 이전되었다가 계약 불이행 등의 사유로 대금 청산 절차 없이 소유권이 원래대로 돌아간 것”으로 보아, 양도로 인정하지 않습니다. 즉, 양도소득세 과세 대상이 아니라는 뜻이죠.

👨‍💼 박부자: (안도하며) 아… 정말 다행이네요. 그럼 저는 양도세를 안 내도 되는 거네요?

🍅 김토마토: 네. 부자 씨의 경우는 그렇습니다. 하지만 모든 경우가 다 똑같지는 않습니다. 만약 계약 해제 사유가 아닌, 단순히 당사자들끼리 '우리 그냥 없던 일로 하자'라고 합의해서 돈을 다 돌려주고 소유권을 되돌린 경우라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

🧑‍💼 박부자 : (궁금한 듯) 왜요?

🍅 김토마토: 그건 '대금을 모두 청산하고 거래가 완성된 후, 또 다른 새로운 거래를 통해 소유권이 이전된 것'으로 볼 수 있기 때문입니다. 하지만 부자 씨와 나서민 씨는 '건축 허가가 나지 않으면 계약 해제'라는 처음 약정이 있었고, 그것을 이행한 것이므로 ‘양도’로 보지 않는 것이 타당합니다.

👨‍💼 박부자: 아, 그럼 제 경우는 문제가 없다는 말씀이시죠?

🍅 김토마토: 그렇습니다. 하지만 나중에라도 국세청에서 이 상황을 확인하고 싶어 할 수 있으니, 계약서, 합의 내용, 돈을 돌려준 내역 등 관련 서류를 잘 보관해 두시는 것이 좋습니다.

 

---

 

⭐ 여기서 포인트를 하나씩 살펴보겠습니다.

 

# 양도소득세 신고는 언제까지?

양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일 ~ 2개월이내에 해야 합니다.

양도일은 잔금일 또는 소유권이전등기일 중 빠른날이라고 생각하면 되는데요.

 

위 사례에서는 잔금 중 일부만 먼저 받고 등기를 넘겨주었는데 이 날이 8.15이라고 해봅시다.

=> 8.15이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내, 즉 10.31까지 입니다.

 

 

# 이미 양도소득세를 납부했다면?

이때는 경정청구를 통해 납부한 세금을 돌려받을 수 있습니다.

1. 법정 신고기한으로부터 5년 이내

2. 객관적이고 구체적인 증명서류를 완비할 것 

 

 

# 합의로 계약을 해제한 경우에는 무조건 양도세를 내야하는지?

반드시 그런 것은 아닙니다. 다만 '잔금 미지급'등 명확한 사유가 있어야만 합니다. 

관련 예규판례로 소개해드리겠습니다.

 

• ▶ 쟁점부동산 매매계약이 합의해제 되어 양도가 이루어지지 않은 것인지 여부 (심사-양도-2015-0099)

 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고(대법원88누8609, 1989.07.11. 참조), 계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 한다(OO고등법원 2008나220, 2010.05.26.참조).

  또한 해제합의는 원계약을 소멸시키는 것으로 그 효과는 완결되고 합의해제 자체의 이행의 문제는 발생할 여지가 없으므로(대법원92다6266, 1992.08.18.참조), 청구인이 재계약상의 계약금 반환의무를 이행하지 않았다고 하더라도 해제합의를 해제할 수는 없는바, 계약금 반환의무 불이행과 무관하게 쟁점부동산 매매계약은 합의해제된 것으로 판단된다.

  한편 「소득세법」 제88조제1항에 의하면 양도소득에 있어서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 이 사건과 같은 부동산의 매매에 있어서는 그 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있다 할 것인데(대법원88누8609, 1989.07.11. 참조),

  청구인은 쟁점부동산 매매대금 일부를 양수물건으로 받기로 했으므로 청구인이 수령해야 할 양도대가는 계약금 220백만원, 잔금 100백만원, 채무승계 1,050백만원 및 양수물건임에도 청구인이 쟁점부동산 양도로 인하여 실제로 수령한 대가는 계약금 200백만원에 불과하고, 동 금액도 해제합의에 따라 40백만원이 반환되었으며, 미반환 금액에 대해서 매수인들이 고소를 제기하여 청구인이 사기죄 유죄판결을 선고 받은 점, 매수인들이 잔금으로 지급하기로 한 양수물건의 소유권이 변동된 바가 없는 점 등에 비추어볼 때 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 보기 어렵다.

  이러한 점을 종합하면 쟁점부동산 매매계약은 합의해제 되어 양도가 이루어지지 않은 것으로 보이므로 쟁점부동산이 양도되었다는 전제 하에 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

 

즉 '양도' 여부가 핵심이라고 할 수 있습니다.

계약해제는 워낙 논쟁이 되어서 사실관계를 명확하게 따져볼 필요가 있습니다.

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!