[양도세]지장물 보상금도 세금 내야할까? (수목, 농작물)

 

안녕하세요.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 에 따라 보상을 받은 경우 '양도소득세'를 납부해야 합니다.재개발 사업시행자(LH 등)은 토지, 주택 뿐만 아니라 수목, 인테리어 등 다양한 자산에 대해 보상금을 줍니다. 

 

얼마전 의뢰인분이 질문을 주셨는데요.
" 그렇다면 보상금  전부에 대해 양도소득세를 내야 하나요? "

 

오늘 관련 내용 알아보겠습니다.

 

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1. 지장물이란?

 

토지보상법 시행규칙 제2조 제3호)

'지장물(支障物)'
공익사업이 시행되는 지구 내의 토지에 정착된 건축물, 공작물, 시설, 입목(나무), 죽목(대나무), 농작물 및 그 밖의 물건 중에서 해당 공익사업을 수행하는 데 직접적으로 필요하지 않은 물건

재개발 사업에 직접적으로 필요한 것은 '토지'겠죠?

일반적으로 토지가 아닌 건물, 수목 등은 지장물로서 보상을 받게 됩니다.

 

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2. 보상방법

 

지장물 보상은 크게 이전비 보상과 물건 가격 보상으로 나뉩니다. 

 

 

 

🔹이전비 보상 (원칙)

지장물을 원래의 위치에서 다른 곳으로 옮기는 데 필요한 비용을 보상해 주는 것이 원칙입니다.

 

🔹 물건 가격 보상 (예외)

아래와 같은 예외적인 경우에는 이전비가 아닌 해당 물건의 가격 자체를 보상합니다.

• 건축물 등을 이전하기 어렵거나, 이전 후 종래의 목적대로 사용할 수 없게 되는 경우
• 이전비가 해당 물건의 가격을 초과하는 경우
• 사업시행자가 해당 물건을 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

 

 

 

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3. 양도소득세 과세여부

 

지장물 상당의 손실보상금은 양도소득세 과세대상임
(대법원-2010-두-15452)

  사업시행자는 공익사업시행지구 내의 토지에 정착한 건축물․공작물․시설․입목․죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건, 곧 지장물의 경우 그 이전비를 보상함이 원칙이나, 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 지장물을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 때 또는 지장물의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 때에는 당해 지장물의 가격으로 보상하여야 한다.
 위와 같은 경위로 수용 또는 협의 등에 의하여 사업시행자가 지장물 소유자에게 그 지장물 가격 상당의 손실보상금을 지급하면 공익사업 수행에 필요한 지장물을 철거할 수 있게 되고, 지장물 소유자는 지장물 철거를 수인하는 대가로 손실보상금을 지급받게 되는 셈이므로, 결과적으로 지장물이라는 자산이 유상으로 사업시행자에게 사실상 이전되었다고 볼 수 있다.

▶ 위 대법원 판례에서 지장물은 건물이었습니다. 건물은 본래 양도소득세 과세대상에 해당하죠!
▶ 건물에 대한 보상금은 의심할 여지없이 양도소득세 과세대상에 포함됩니다.

 

 

토지양도대가와 별도로 지급받는 임목 등에 대한 대가의 소득구분
(서면인터넷방문상담1팀-1514)

토지와 그 정착물인 수목을 동시에 양도하는 경우 토지의 양도대가는 소득세법 제94조의 규정에 의한 양도소득으로서 과세하는 것이나, 수목의 양도대가는 그 취득․생립․조림․식재의 태양 및 관련 매매계약서 등 구체적인 사실관계에 따라 사업소득(임업)․산림소득 또는 양도소득으로 과세하는 것입니다.
 토지의 양도가액과 별도로 구분하여 사업시행자로부터 지급받는 과수와 농작물 등 손실에 대한 보상금으로서 그 손실의 범위를 초과하지 아니하는 금액은 과세소득에 해당하지 아니하는 것이나, 동 보상금이 당해 토지를 원만하게 명도받기 위하여「법적 의무 없이 지급하는 합의금」(소득세법 제21조 제1항 제17호) 에 해당하는 경우에는 기타소득에 해당하는 것이며, 귀 질의의 보상금이 구체적으로 어디에 해당하는지는 동 보상금의 지급사유, 지급조건, 당사자 간 약정내용(매매계약 등), 평가내역 등 관련 사실관계를 종합적으로 조사․확인하여 판단할 사항임을 알려드립니다.

▶ 원칙적으로 수목, 농작물 등은 소득세법상 과세소득이 아닙니다.
▶ 하지만 수목이 토지에 포함되고 일괄양도된 경우에는 양도소득세 과세대상으로 볼 수 있습니다.
▶ 더불어 손실의 범위를 초과하여 지급받는 경우에는 기타소득에 해당할 수 있습니다.

 

 

 

정리하자면 아래와 같습니다.

대상자산	과세여부
토지	양도소득세 과세
건물	양도소득세 과세
기타 지장물 (수목, 농작물 등)	과세제외
이주비, 이사비, 생활대책비	과세제외
영업손실보장	사업소득

 

 

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4. 알아두기 ⭐

(1) 일반적으로 수목, 농작물 등은 과세 제외되지만 토지나 건물에 포함되어 일괄양도되는 특수한 경우에는 양도소득세 과세대상에 해당할 수 있습니다.

(2)  보상금의 성격이 손실보전인지 이전비인지 등 구분하는 것이 중요합니다.

(3) 사업인정고시일’로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등은 10~40%까지 세금을 감면받을 수 있습니다.

 

 

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오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

건강 유의하시고 좋은 하루 되세요 :)